Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową to temat kolejnego odcinka podcastu z ekspertami, którzy podpowiadają jak zacząć inwestować w nieruchomości. Tym razem Szymon Ostrowski rozmawia z Michałem Szczepaniakiem o kredytach hipotecznych.

VIDEO

AUDIO

Spotify: open.spotify.com/episode/2Bb5Aab79ISMNsyPPWzhjS

TRANSKRYPCJA

Jestem Szymon Ostrowski, a to jest kanał Biznes na ostro. W cyklu inwestycyjny starter rozmawiam z praktykami, ekspertami i przedsiębiorcami o oszczędzaniu, inwestycjach i prowadzeniu firmy. Dziś porozmawiam z ekspertem odnośnie kredytów hipotecznych i finansowania zakupu nieruchomości. No to 3 2 1 startujemy!

Partnerem serii jest Platinum Towers Managements

Szymon: Moim gościem jest dzisiaj Michał Szczepaniak, ekspert do spraw kredytów hipotecznych. Dzień dobry panie Michale.

Michał Szczepaniak: Dzień dobry Witam, Witam państwa.

Kredyty hipoteczne to dzisiaj bardzo aktualny temat. Proszę powiedzieć, czy banki przestały udzielać kredytów hipotecznych?

To zależy. Generalnie produkty hipoteczne są dobrymi produktami dla Banku. Jest też bardzo duże zapotrzebowanie ze strony klientów. Kłopot jest taki, że świat się zmienia i sytuacja gospodarcza się zmienia. Raz jest lepiej, raz jest gorzej.  Cykliczność to jest normalny aspekt sytuacji gospodarczej natomiast, jeżeli chodzi o banki, należy zawsze brać pod uwagę sytuację naszą jako klienta i sytuację banku jako firmy, która pożycza środki. Banki chcą udzielać kredytów, natomiast  należy pamiętać, że ponieważ jest to relacja na długie, długie lata są dość wybredne, jeżeli chodzi o udzielanie takich zobowiązań. W przypadku kredytów gotówkowych, można powiedzieć, że rzeczywiście łatwiej taki kredyt uzyskać. Natomiast mówimy tutaj o dużo mniejszych kwotach, dużo krótszych okresach, więc hipoteka cały czas jest możliwa do uzyskania. Zawsze powtarzam moim klientom, że do kredytu hipotecznego należy się przygotować. To jest zobowiązanie na długie, długie lata. To są bardzo poważne konsekwencje. Nie jest to kupno marchewki na targu, to jest poważna decyzja finansowa. 

Tak naprawdę bank jako profesjonalista też musi przemyśleć i zastanowić się, czy konkretnie z nami jako klientem chce przystąpić do takiej długiej relacji,

Mówi pan, że do kredytu trzeba się przygotować? Ile trwa cały proces uruchamiania kredytu do wypłaty środków i czy ten czas zmienia się na przestrzeni ostatnich miesięcy, ostatnich lat?

Proces przygotowań należy podzielić na dwa etapy. Po pierwsze, kwestia zdolności kredytowej, bo zwykle jest to ten aspekt, który budzi największe konsekwencje i wywołuje najwięcej pytań. To zależy. Przede wszystkim od źródła naszego dochodu. W sytuacji, gdzie jesteśmy zatrudnieni na umowę o pracę, najlepiej na czas nieokreślony - zwykle banki weryfikują okres 3 do 6 miesięcy. Natomiast jeżeli mówimy o innych źródłach dochodu, na przykład dochody z działalności gospodarczej, dochody z tytułu umów cywilnoprawnych albo jeszcze bardziej wyjątkowe, jak na przykład dywidendy, to wtedy mówimy o dłuższym okresie, który jest przez bank badany. Jest to zwykle 12, a Czasami nawet 24 miesiące. Jest to ta pierwsza część odnośnie przygotowań do kredytu hipotecznego, czyli udokumentowanie naszych stabilnych dochodów czyli tak zwane przygotowanie zdolności kredytowej.

Natomiast samo uzyskanie kredytu można powiedzieć, że jeżeli w momencie, gdy mamy już oczywiście wybraną nieruchomość, bo żebyśmy mogli złożyć wniosek do Banku, musimy mieć już konkretną nieruchomość wybraną, podpisaną umowę przedwstępną albo list Intencyjny i w tym momencie, jeżeli już mamy skompletowane wszystkie dokumenty  , czyli nasze dokumenty dochodowe, zaświadczenia o zarobkach, dokumenty nieruchomości, bo też proszę pamiętać, że w przypadku kredytu hipotecznego nie tylko  jako klienci jesteśmy oceniani nasza wiarygodność kredytowa, ale także weryfikowana jest nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie takiego kredytu. Nieruchomość jest wyceniana zwykle poprzez operat szacunkowy, jest sprawdzany jej stan prawny, czy szereg innych aspektów np.  czy ta nieruchomość jest płynna, czy bank w razie problemów będzie w stanie zrealizować hipotekę, która będzie w księdze wieczystej takiej nieruchomości wpisana. Jeżeli mówimy o tym 2 momencie, czyli od złożenia kompletnego wniosku, w zależności od banków - myślę, że musimy mówić o okresie między miesiąc a dwa miesiące. Przy czym ja zawsze radzę nastawić się na dłuższy okres z bardzo prostej przyczyny - banki te, które mają dobre oferty w danym momencie, bo to też zmienia się w zależności od wkładu własnego klienta, jego sytuacji, źródła dochodów, nieruchomości, którą kredytujemy, celu kredytu, więc banki, które na dany moment po prostu są bardzo atrakcyjne, cenowe, z niewiadomych względów są oblężone przez klientów i tam czas operacyjny, czasy uzyskania decyzji kredytowej są dłuższe.

To jest tak jak w życiu możemy wybrać z trzech możliwości: szybko, tanio, dobrze tylko dwie. Trzeba się zastanowić i myślę akurat, że w przypadku tak poważnej decyzji i tak poważnego zobowiązania, jednak staranie się o uzyskanie najtańszego finansowania jest kluczowe, więc twój czas nie powinien być co do zasady najważniejszym aspektem przy wyborze konkretnej oferty.

Myślę o wzięciu kredytu hipotecznego. Abstrahując od czasów, w których się znajdujemy i chcę się do tego w jakikolwiek sposób przygotować. Oczywiście chcę popracować nad zdolnością kredytową. Co powinienem zrobić, po kolei?

Przede wszystkim pospłacać inne zobowiązania. To znaczy, tutaj jest pewna sprzeczność. Banki lubią klientów, którzy wcześniej mieli zobowiązania, najlepiej terminowo spłacane.

Dlaczego? Z czego to wynika? Bank patrzy na udzielanie kredytów z punktu widzenia statystyki, czyli patrzy na szerszy obraz. Jeżeli widzi, że klienci, którzy wcześniej mieli zobowiązania terminowo jest spłacali, bank może założyć, że taki klient o takim profilu jest bardziej wiarygodny, jest usystematyzowany, uporządkowany i ma skłonność do obsługi zobowiązań. To jest dla banku istotne. W sytuacji, w której trafia do niego klient, absolutnie bez historii kredytowej bank tak naprawdę nie wie, z jaką konkretnie osobą ma do czynienia. Do tej grupy klientów może zaliczyć osoby, które były bardzo oszczędne, nie chciały pożyczać, bo stwierdziły, że na wszystko muszą samodzielnie odłożyć, czyli nie korzystały z usług sektora bankowego, albo również nie mogą być to klienci, którzy mieli na tyle niestabilną sytuację, że takiego finansowania nie mogli uzyskać.

Dlaczego  trzeba spłacić zobowiązania, które w tym momencie posiadamy? Dlatego, że obniżają nam zdolność kredytową. Wszystkie banki, uwzględniając, iż szacując kwotę maksymalną, którą możemy pożyczyć kredyty hipotecznego, firma ma obowiązek uwzględnić wszystkie zobowiązania, które my w tym momencie spłacamy, czyli też na przykład alimenty, ale też oczywiście kredyty, raty, kredytów hipotecznych, raty kredytów gotówkowych. Co ciekawe też naszą zdolność pomniejszają karty kredytowe, limity przyznane kart kredytowych albo  debety w koncie.

Jestem bardzo bogatym przedsiębiorcą, czy nawet osobą, która bardzo dobrze zarabia. Mam wysokie stanowisko, kartę kredytową bez limitu, zarabiam duże pieniądze i ile ja tego kredytu mogę dostać.

Tutaj mogę przykład z mojej historii zawodowej przytoczyć. Miałem właśnie klienta o takim profilu. Zarabiał naprawdę świetne pieniądze, a było to już szmat czasu temu, bo w okolicach 2006 r. roku. Klient kupował bardzo duży apartament w wysokiej kwocie. Miał też spory wkład własny. Dochody jego nie budził żadnych wątpliwości, natomiast na swoje nieszczęście miał przyznaną czarną kartę bez limitu.

W czym był problem? W procedurach wielu banków są zapisy, które mówią, że w sytuacji posiadania karty kredytowej przez klienta,  w zależności od banku -  na przykład 5% takiej karty jest liczone jako potencjalna rata kredytu, jako zobowiązanie. Jak wiemy z matematyki 5% nieskończoności powoduje nieskończoną ratę i to spowodowało, że klient dostał decyzje negatywne. Oczywiście, tę trudną sytuację udało mi się wyprostować i wyjaśnić odwołując się od decyzji banku. Natomiast karty kredytowe nawet niewykorzystywane, czyli z samym przyznanym limitem bez zadłużenia, obniżają zdolność kredytową.

Dlatego zwykle zadaje klientom pytanie, czy ta karta kredytowa jest niezbędna, bo na przykład latamy za granicę czy korzystamy z wypożyczalni samochodowych, to wtedy proponuję obniżyć limit. Natomiast jeżeli taki produkt tak naprawdę jest przyznany i klient z tego nie korzysta, zamknięcie takiej karty na pewno poprawi naszą zdolność kredytową.

W naszej sytuacji rodzinnej kwestia, małżonków, dzieci - jak to może wpływać na zdolność kredytową? Słyszałem o czymś takim, że czasem niektóre małżeństwa decydują się na podpisanie intercyzy tylko po to, żeby wziąć kredyt, bo okazuje się, że to może pomóc im za wzięciu tego zobowiązania.

Każda sytuacja jest indywidualna, natomiast co jest istotne? Może być taka sytuacja, że w małżeństwie jedno ze współmałżonków ma stabilne dochody, chociażby ulubione źródło dochodów banków: umowa o pracę na czas nieokreślony, natomiast drugie z nich posiada dochody nieuregulowane, niestabilne. Albo na przykład o zbyt krótkim stażu, uzyskiwane od zbyt krótkiego okresu. W sytuacji takiej, gdzie na przykład dochód jednego z nich wystarcza do uzyskania kwoty kredytu, która jest potrzebna. Rzeczywiście podpisanie rozdzielności majątkowej ten temat zdolności kredytowej potrafi nam załatwić.

Co jest jeszcze istotne? Bank weryfikuje też ilość osób w gospodarstwie domowym, ponieważ ma to wpływ na koszty, które ponosi klient. Sytuacja, że jesteśmy samotnym czy jedynym żywicielem rodziny i posiadamy na utrzymaniu dziesiątkę dzieci na pewno negatywnie wpłynie na naszą zdolność kredytową. Do tej kwestii należy podchodzić realnie - koszty życia jakie są? Zaciągając zobowiązanie na długie, długie lata, powinniśmy sobie we własnym sumieniu oszacować, jakie mam realne koszty życia. Uwzględnić też jakiś bufor na potencjalne niespodzianki, które życie zwykle potrafi przynieść. Żeby rata kredytu hipotecznego nie była obciążeniem takim, z którym nie będziemy mogli długofalowo sobie poradzić. Różne są sytuacje w życiu. Problemy zdrowotne, zmiana pracy, powiększenie się rodziny. Zakłada się podręcznikowo, że  dobrym poziomem obciążenia to jest mniej więcej 30% dochodów w gospodarstwie domowym. Oczywiście zasada jest prosta, im jesteśmy bogatsi tym nam w życiu jest łatwiej, natomiast to jest taki pułap, gdzie w miarę rozsądnie możemy długofalowo myśleć o zadłużeniu się.

Im jesteśmy bogatsi tym ten kredyt powinno się łatwiej wziąć, ale z drugiej strony są takie teorie, jest takie powiedzenie, że wzięcie kredytu hipotecznego to jest udowodnienie bankowi, że tak naprawdę my tych pieniędzy nie potrzebujemy. Czy tak jest faktycznie?

W tym momencie banki udzielające kredytów hipotecznych stały się swojego rodzaju fabrykami. O ile jeszcze kilkanaście lat temu rynek w momencie, gdy kiełkował, rynek kredytów hipotecznych był bardziej swojego rodzaju manufakturą, gdzie zbierał się Komitet Kredytowy, można było z analitykiem porozmawiać, omówić konkretną sytuację klienta. W tym momencie banki, ponieważ poszerzyła się bardzo pula potencjalnych klientów, kredyt hipoteczny stał się do pewnego stopnia produktem masowym. Jakie są tego konsekwencje? Banki lubią sytuacje proste, jasne i przyjemne.

Bardzo często zamożni ludzie posiadają dochody na przykład z tytułu dywidendy, tytułu posiadania udziałów w różnych spółkach, spółki komandytowe. Jest mnóstwo rozwiązań i zwykle tacy klienci mają skomplikowaną i niejednoznaczną sytuację finansową, a banki lubią łatwe, proste sytuacje. Ja miałem wielu klientów, którzy zarabiali naprawdę bardzo przyzwoite pieniądze, natomiast w momencie, gdy spotykaliśmy się ze ze ścianą niezrozumienia ze strony banków, to żartowaliśmy sobie, że pewnie najprostszym sposobem na uzyskanie kredytu byłoby zamknięcie firmy którą prowadzą, sprzedaż mieszkań, które wynajmują i zatrudnienie się w Biedronce na umowę o pracę, bo wtedy bez najmniejszego problemu taki kredyt można uzyskać.

Właśnie, dlaczego tak jest, że dla banku kredytobiorca czy osoba, która chciałaby wziąć kredyt, która zarabia na przykład 4000 zł netto na umowie o pracę będzie lepszym kredytobiorcą niż przedsiębiorca, który ma dochody nawet 5 cyfrowe, ale po prostu on jest przedsiębiorcą?

To jest bardzo dobre pytanie? Na to pytanie tak naprawdę mógłby odpowiedzieć dyrektor ryzyka w konkretnym banku, ponieważ banki to są instytucje, które chcą zarabiać. Bankowi wbrew takiemu powszechnemu przekonaniu to nie jest agencja pośrednictwa nieruchomości Bankowi nie zależy na ich windykacji. Bankowi zależy, żeby klient jak najdłuższy czas płacił raty, płacił odsetki. To jest  główny aspekt dochodowości banku.

Banki, tak jak już wspominałem, patrzą na klientów z szerszej perspektywy, z perspektywy statystycznej. Jest taki żart, że jeżeli wychodzimy z psem razem na spacer, to statystycznie mamy po 3 nogi. Więc czasami statystyka potrafi płatać figle i do niezrozumiałych wniosków nas doprowadzić. Rzeczywiście jest tak, że po prostu najprawdopodobniej, bo to to jest też proszę pamiętać, że systemy scoringowe, systemy przyznawania kredytów to jest jedna z największych tajemnic bankowych. Tak więc ja mogę tylko mówić na podstawie moich doświadczeń, czy to doświadczeń moich znajomych z branży.  Natomiast to jest tak, że klienci zatrudnieni na umowę o pracę, najprawdopodobniej najlepiej spłacają kredyty. Dla mnie jest to też o tyle zrozumiałe, bo jeżeli jesteśmy dajmy na to prezesem jakiejś dużej spółki, uzyskujemy duże dochody 50 tys - 100 tys w skali miesiąca, to statystycznie pojawia się  pytanie czy taki poziom dochodów uda nam się uzyskać przez następne 20 czy 30 lat?

Na to pytanie sobie każdy musi odpowiedzieć. Oczywiście klient, który zarabia 4000 zł netto kupi kawalerkę czy nieduże mieszkanie, więc też poziom zadłużenia będzie inny. Apetyt rośnie w miarę jedzenia, więc jeżeli mamy dużo większe dochody to raczej też nie zadowolimy się 19 metrami kwadratowymi. mikropartamentu tylko raczej nasz apetyt będzie większy i to powoduje dużo większe ryzyko. Bank woli udzielić 10 kredytów na 200 tys., zdywersyfikować, rozproszyć ryzyko, niż jednego kredytu na 2 miliony. To jest zrozumiałe z punktu widzenia bezpieczeństwa depozytów.

Mówi się, że kredyty hipoteczne są jednymi z lepiej spłacanych, jeżeli nie najlepiej spłacanych, bo cokolwiek by się działo klient z kredytem hipotecznym i tak taki kredyt będzie spłacał. Czy ten współczynnik spłacania kredytów, on się zmienia na przestrzeni lat?

Tak. Oczywiście wpływ ma bieżąca sytuacja gospodarcza. W kryzysie oczywiście szkodowość, nie spłacalność kredytów rośnie. W momencie, gdy sytuacja gospodarcza jest dobra, bezrobocie jest niskie, rosną wynagrodzenia ta spłacalność jest lepsza, ale rzeczywiście można zaobserwować, że kredyt hipoteczny jest pierwszym wydatkiem, który który staramy się w pierwszej kolejności spłacić. Pytanie na ile to jest nasza polska mentalność, bo porównując nas do Zachodu, tak naprawdę też można zaobserwować duże różnice. Kwestia najmu, kwestia dochodzenia do własności poprzez kredyt hipoteczny. Tak, absolutnie kredyt hipoteczny jest ostatnim zobowiązaniem... Niespłacanie kredytów hipotecznych to zawsze jest sygnał, że mamy kłopoty finansowe.

Właśnie teraz w trudnej sytuacji, w bardziej skomplikowanej sytuacji gospodarczej często mówi się o ty: No dobrze, masz kredyt hipoteczny, ale i tak jesteś niewolnikiem banku, bo to nie jest twoje mieszkanie tylko banku. Taki argument mają szczególnie ci, którzy wynajmują mieszkania, zamiast decydować się na to zobowiązanie kredytowe. Czy jest tak faktycznie, że do momentu spłaty ostatniej raty i rozliczenia tego zobowiązania to mieszkanie czy dom faktycznie jest własnością banku?

To jest bardzo popularny mit. Pamiętajmy o jednej rzeczy, że każde rozwiązanie ma swoje plusy, minusy. Najem ma swoje koszta i swoje pozytywne strony. Tak samo jest z kredytem hipotecznym.  Natomiast absolutnie stajemy się właścicielami od momentu podpisania aktu notarialnego, na co wskazuje działu 2 Księgi wieczystej. My jesteśmy tam wpisani jako właściciele i osoby, które mogą dysponować nieruchomością. Bank jest wpisany w dziale 4 - ma wpisaną hipotekę, która zabezpiecza spłatę kredytu, w momencie, gdy nie obsługujemy zobowiązania prawidłowo, gdy umowa kredytu zostaje wypowiedziana. Co jest też istotne, z czego bardzo często klienci sobie nie zdają sprawy

istnieje możliwość spłaty kredytu w trakcie poprzez sprzedaż nieruchomości, czyli w sytuacji, gdzie zdajemy sobie sprawę, że długofalowo nie będziemy w stanie obsługiwać zobowiązania. Albo stwierdzimy, że chcemy zamienić mieszkanie z mniejszego na większe, chcemy się przeprowadzić do innego miasta, możemy spokojnie poprosić bank o wyliczenie salda zadłużenia. Bank przedstawia kwoty kredytu, która pozostaje do spłaty i spokojnie takie mieszkanie można sprzedać. Po prostu część ceny ze sprzedaży zostanie przelana bezpośrednio na konto do banku i nastąpi całkowita spłata kredytu. Dostaniemy zgodę na wykreślenie hipoteki, a różnica z ceny sprzedaży powędruje do nas. Więc to nie jest tak, że biorąc kredyt na lat 20-30 lat przez ten okres jesteśmy uwiązani.

Możemy przed terminem kredyt spłacać. Do wcześniejszej spłaty klientów bardzo mocno zachęcam. To bardzo obniża koszty kredytu.

Skoro już przy tym aspekcie jesteśmy, to pojawia się ta jedna ważna kwestia - rosnące koszty kredytów ze względu na niestabilną sytuację gospodarczą i oszczędności. Mamy jakąś określoną kwotę oszczędności i zastanawiamy się, co z nimi zrobić? Czy te oszczędności zostawić albo je nawet zainwestować czy nadpłacić kredyt? Tu pojawiają się dwie szkoły. Jedna, która mówi o tym spłacimy kredyt tyle ile się da, dzięki czemu obniżymy sobie to zobowiązanie i zostajemy, ale zostajemy bez oszczędności? A z drugiej strony: obsługujemy kredyt tak jak do tej pory, nawet jeżeli płacimy te raty troszeczkę wyższe, ale pieniądze które mamy oszczędzamy lub inwestujemy, ponieważ istnieje szansa na to, że jakieś środki i będziemy mieli na wypadek bardzo nieprzewidzianych sytuacji. Jak pan sądzi, która z tych strategii okazuje się lepsza, albo która pasuje do jakiegoś konkretnego profilu klienta?

Jeżeli chodzi o szeroko rozumiane inwestowanie, ile ja przede wszystkim wziąłbym pod uwagę dwa aspekty: aspekt psychologiczny i finansowy. Matematyka jest królową nauk i jest nieubłagana, więc pod względem policzenia zyskowności, stopy zwrotu z inwestycji, myślę, że jesteśmy w stanie dojść do do wspólnych wniosków. Natomiast każdy klient ma też indywidualne podejście do kwestii ryzyka. Pytanie, czy inwestując w różnego rodzaju instrumenty, jak się będziemy z tym czuli? Czy będzie nam to sprawiało stres? Będziemy się denerwować, będzie nam komfort życia to obniżać? To jest bardzo ważny aspekt i tutaj każdy musi we własnym sumieniu sobie odpowiedzieć, co jest dla niego najistotniejsze.

Ja osobiście stoję na stanowisku, że w kwestii oszczędności na pewno należy mieć taki żelazny zapas. Taką poduszkę finansową. Ważne, żeby ona była w sposób maksymalnie płynny do uzyskania. Najlepiej, żeby to nie była inna nieruchomość, żeby to nie były obligacje o długim terminie wykupu. Najlepiej żeby to była gotówka, konto oszczędnościowe, czyli jakaś gotówka, która w sytuacji trudniejszej jest w stanie nam pomóc przetrwać gorszy okres. To jest taka żelazna rezerwa, to odkładamy na bok. Celem tej tej poduszki finansowej nie jest zarabianie, nie jest inwestowanie, tylko zabezpieczenie nam płynności finansowej w momencie zawirowania życiowego. Patrząc na to z punktu widzenia matematycznego, finansowego w tym momencie porównujemy. Patrzymy na koszt kredytu i potencjalny koszt stopy zwrotu z inwestycji. Kredyt hipoteczny, kredyt mieszkaniowy co do zasady jest najtańszym źródłem finansowania, więc niejednokrotnie  spotykamy się z sytuacjami, że klient, który jest w stanie kupić nieruchomość za gotówkę, decyduje się na zakup za kredyt. Dlatego, że koszt takiego kredytu jest bardzo niski w porównaniu do kosztów na przykład kredytu inwestycyjnego i nie mówimy już o kredytach gotówkowych, kartach kredytowych czy debatach.

Pytanie na które nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć, to jest jaka jest stopa zwrotu? W momencie, gdy prowadzimy firmę i wiemy, bo firma jest prowadzona 10-15-20 lat. Mamy już jakieś doświadczenie, jesteśmy w stanie oszacować stopy zwrotu, na przykład z kwoty 100 000 zł czy większej kwoty czy ta kwota wrzucona w naszą firmę potraw pozwoli nam zarobić więcej niż koszt kredytu? Wtedy taka operacja ma sens. Natomiast w momencie gdy jesteśmy taką osobą fizyczną, jesteśmy powiedzmy inwestorem, który na co dzień nie pracuje z rynkiem to takie szacunki są obarczone dużym ryzykiem, więc w takiej sytuacji raczej przyjąłbym taką konserwatywną zasadę - nadpłacanie kredytu. Oczywiście w sytuacji, gdzie mamy na przykład w miarę stosunkowo bezpieczne instrumenty, obligacje, gdzie stopa zwrotu jest wyższa niż koszt kredytu sprawa jest prosta. Obligacje są łatwe do do sprzedaży. Stopa zwrotu jest większa, więc koszt pożyczenia tych samych 100 000 zł w banku jest mniejszy niż zarobek na tych 100 000 zł w jakiś instrument finansowy ulokowany. W takiej standardowej sytuacji zachęcam klientów do wcześniejszej spłaty kredytu. To jest takie perpetum mobile, bo w momencie gdy my zapłacimy, proszę pamiętać, że odsetki płacimy od realnej kwoty kapitału. Czyli jeżeli kredyt nadpłacimy o 1 złotówkę, 100 zł 1000 zł, kwestia kwot nie ma większego znaczenia, powoduje, że od tych kwot w przyszłości nie będziemy płacić odsetek.

To jest efekt kuli śniegowej. Każda złotówka, którą przed terminem zmniejszymy saldo zadłużenia kredytu hipotecznego powoduje, że od tej kwoty nadpłaconej  w przyszłości nie płacimy odsetek. Dlatego tym bardziej kredyt nadpłacamy, tym on staje się tańszy. Tutaj są dwa rozwiązania: albo skracamy okres kredytowania, pozostajemy z obecną wysokością raty albo zostajemy przy pierwotnym okresie kredytowania i po nadpłacie kredytu obniżamy sobie ratę kredytu. Tu są oczywiście jakby argumenty za jednym i za  drugim rozwiązaniem. Z punktu widzenia klienta ruch, który powinien być wykonany, żeby koszt kredytu hipotecznego sobie obniżyć, to jest w miarę możliwości kredyt przed terminem spłacić.

A co w przypadku kiedy mam problem z spłatą tego kredytu. Jestem zatrudniony, ale niestety w firmie, w której pracuję sytuacja jest niezbyt kolorowa i pracodawca zdecydował, że ja będę zwolniony. Wkrótce nie będę miał z czego obsługiwać swojego zobowiązania kredytowego. Co w tym momencie zrobić?

Nie chować głowy w piasek. W sytuacji, gdzie do tej pory terminowo obsługiwaliśmy zobowiązanie, poproszenie banku o wakacje kredytowe, prolongaty, spłaty kredytu, jak najbardziej najprawdopodobniej będzie pozytywnie rozpatrzony, dlatego, że bankowi nie zależy, żeby klienta windykować. Bank chce, żeby klient jak najdłużej raty płacił. Czasem  warto zastanowić się, czy te zawirowania w pracy potrwają i my utraciliśmy długoterminowo możliwość do spłaty zobowiązania. Wtedy być może należy zastanowić się nad opcją sprzedaży nieruchomości i całkowitą spłatą kredytu. Natomiast w momencie, gdy te kłopoty są krótkotrwałe, to takie wakacje kredytowe potrafią nam uzyskać oddech finansowy. Potem możemy wrócić do do obsługi zobowiązania, do obsługi spłaty raty.

Dziękuję bardzo. Mam nadzieję, że jeszcze będziemy mieli okazję spotkać, żeby porozmawiać o kredytowaniu związanym z przedsiębiorcami i  dla przedsiębiorców. Na razie dziękuję bardzo za te cenne informacje i oby do zobaczenia następnym razem.

Dziękuję bardzo do widzenia.

A wam również bardzo dziękuję za obejrzenie i wysłuchanie tego odcinka. Zapraszam na kolejne. Pamiętajcie też o komentarzach i o tym, żeby podesłać te informacje, te materiały swoim znajomym i udostępnienia.  Jesteśmy regularnie na tym kanale, a teraz CZEŚĆ.

 KOLEJNY ODCINEK CZWARTEK!